Die Modernisierungsumlage bezeichnet im Wohnraummietrecht eine Form der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Sie ist in Deutschland seit 2001 in § 559 BGB geregelt. Danach kann der Vermieter nach Durchführung einzelner Modernisierungsmaßnahmen die Nettomiete dauerhaft um einen bestimmten Prozentsatz der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, um seine Investitionen zu refinanzieren. Zugleich soll die prozentuale Begrenzung dem Mieterschutz vor einer zu starken Mietsteigerung dienen.